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Les outils d’optimisation fiscale : Le dispositif Déficit Foncier

Deux hommes d'affaires se serrent la main pour conclure un accord

Le fonctionnement du dispositif

1. SIMPLE

  • Régime de droit commun non soumis au plafonnement des niches fiscales

  • Pour tout client disposant de bénéfices fonciers

 

2. PERFORMANT

  • Double impact fiscal sur TMI + prélèvements sociaux (CSG / CRDS)

    • Déduction sans plafonnement des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sur les bénéfices fonciers

    • Déduction du déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an

    • Report de l'excédent de DF sur les 10 années suivantes

  • Intérêts d’emprunt et frais assimilés déductibles des revenus fonciers

  • Location du bien non meublé pendant 3 ans

  • Impact fiscal immédiat et puissant jusqu’à 53 % du montant de l'investissement

 

3. ACCESSIBLE

  • Prix total à partir de 110 000 € dans des villes comme Marseille, Tours, Nîmes, Bayonne, Metz,Toulon...

 


Le prélèvement à la source (P.A.S)

Selon les dispositifs du P.A.S, il est possible d’obtenir 150% d’imputation des dépenses de travaux si :

  • Une dépense de travaux supportée en 2024 s'imputera à hauteur de 100% sur les revenus fonciers 2024 et 50% sur les revenus fonciers de 2025, ce qui donne un effet de 150%

  • Une dépense de travaux payée en 2025 s’imputera à hauteur de 50 % sur les revenus fonciers 2025

 

Ces règles d’imputation ne s’appliquent pas :

  • aux acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2025

  • aux travaux dits d’urgence

 

Les charges dites non-pilotables (taxes, assurances, intérêts d'emprunt...) seront déductibles en 2024 à partir du moment où elles seront exigibles.


À savoir

Les travaux payés en 2024 bénéficient d’un « effet 150 % ». Cette mesure transitoire est une incitation économique visant à maintenir en 2024 l'activité des métiers du bâtiment et les commandes de travaux.


Une double opportunité de supporter une charge travaux en 2024

  1. L'opportunité de créer, en 2024, un Déficit Foncier reportable.

    1. Alors même que les revenus fonciers ordinaires 2024 ne seront pas fiscalisés, il est opportun, au regard des règles du SAS et du report de Déficit Foncier (1• alinéa du 3 du I de l'article 156 du CGI) de créer lors de l'année 2024 un déficit reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

  2. L'opportunité de préserver, en 2024, un report déficitaire existant.

    1. Une dépense de travaux supportée en 2024 a pour vocation de préserver les reports déficitaires anciens existants. Pour éviter l'imputation automatique et donc confiscatoire du report déficitaire existant sur les revenus fonciers 2024, le contribuable doit supporter, en 2024, une dépense de travaux a minima égale aux revenus fonciers déclarés.


 

Exemple : L’efficience certaine de l’effet 150% et de la création en 2024 d’un déficit reportable

Profil client :

  • Revenus Fonciers récurrents de l’investisseur : 20 000 €

  • Investissement immobilier locatif de 200 000 € réalisé en 2024 dont 150 000 € de travaux

 

Préconisation :

Schéma sur la préconisation pour le paiement de 100% du budget travaux en  2024

 

STRATÉGIE PATRIMONIALE

  • Payer une dépense travaux en 2024 plutôt qu’en 2025

  • Pour optimiser l’effet 150 %, payer en 2024 un montant de travaux ≥ 2 x (revenus fonciers 2024 + 10 700 €)

  • Payer une dépense travaux en 2024 pour préserver un report déficitaire existant

 


Si vous avez des questions concernant les spécificités du dispositif, n'hésitez pas à nous contacter à amm@capitalconseils.net.

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